משרד עורכי דין בנתניה, מהי עסקת מקרקעין

רבים שואלים עצמם, מהי עסקה במקרקעין? כאמור עסקת מקרקעין היא הקנייה ו/או העברה של בעלות ו/או זכות במקרקעין (כדוגמת זיקת הנאה/ משכנתא/זכות קדימה/שכירות למעט בעניין הורשה).

ככלל  לא ניתן יהיה לבצע עסקה על חלק מסוים בקרקע כי אם על כל הקרקע, כל זאת נעשה ע"י המחוקק במטרה למנוע עקיפה של הוראות חוק התכנון והבנייה כשמדובר על פרצלציה. ראוי לציין, כי קיימים חריגים לכלל וכי במקרים מסוימים אפשר יהיה לרשום עסקה על חלק מסוים מהמקרקעין והכל כפי שיובא להלן:

זיקת הנאה- אפשר לרשום זיקת הנאה לגבי חלק מהקרקע.

שכירות- אפשר לרשום שכירות על יחידת קרקע (לדוגמה -חניה).

משרד עורך דין בנתניה

דירה בבניין משותף.

ככלל העסקה תחול על כל הקרקע  ולרבות על כל המחובר לקרקע חיבור קבע. ויודגש, כי לא יהיה תוקף לעסקה שנעשתה לגבי חלק מסוים מהקרקע. יש לשים לב, כי עסקה במקרקעין אינה תחשב כעסקה מוגמרת אלא אם נרשמה בלשכת רישום המקרקעין ובהתאם לאזור בו רשום הנכס ו/או הקרקע.

בחוק קיימות מספר זכויות אשר מתגבשות לכדי זכות קניינית אמתית בכפוף לרישומה , קרי, לא תהא לאותה זכות כל נפקות חוקית טרם רישומה במרשם.

אלו זכויות מקרקעין חייבות ברישום ואשר באם לא נרשמו לא תעמוד לה כל נפקות חוקית:

זכות בעלות

משכנתא

זיקת הנאה

זכות קדימה ושכירות

שכירות בדירה או בית עסק- השכירות תאה חייבת ברישום רק אם המדובר על תקופת שכירות של מעל 10 שנים, בכל מקרקעין אחרים תהיה השכירות חייבת ברישום רק אם הינה לתקופה העולה על 5 שנים לפחות.

כאן המקום לציין, כי אם שכרתם דירת מגורים ל-3 שנים, הרי כי לא תהיו חייבים ברישומה ועם זאת, תהיו רשאים ככול ותחפצו בכך ולאחר הסכמת הצדדים, לבצע רישום זכות זו.

לעיתים תכופות משרדנו מטפל בבעיות אשר חוזרות ונשנות אצל לקוחות, לפיהם רכשו דירה בעברם, לרוב המדובר על דירות להשקעה, ובבוא היום למכור את אותו נכס מגלים כי, העברת הזכות לא הושלמה בטאבו וכי הדירה נותרה בבעלות אחרת על אף אישורי מיסים כאלו ואחרים.

לכן, חשוב ביותר לוודא כי עוה"ד אליו פניתם באזור מגורכם משרד עורך דין בנתניה לצורך הטיפול והליווי המשפטי בעסקה,  אכן שומר אצלו כספים בנאמנות אשר מטרתם להגן עליכם מפני בעיות שעלולות לצוץ בטרם סיומה של העסקה כדוגמת אי העברת הבעלות ע"ש הקונים ו/או המקבלים.

זכות בעלות:

בעלות היא זכות להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה. זוהי הזכות החזקה ביותר, הבעלות משתרעת גם על כל העומק שמתחת לקרקע (למעט לעניין נפט/מקורות מים ועוד..). כמו כן הבעלות תחול גם על כל מה שמחובר לקרקע חיבור של קבע וכל מה שבנוי ו/או נטוע (למעט חיבור הניתן להפרדה).

אדם ששטח מקרקעין בבעלותו זכאי לדרוש ממי שאין לו זכות בקרקע, להימנע מלהשתמש בה ו/או שיימנע מכל עשיית מעשה שיכול להפריע לשימוש בקרקע. כמו כן המחזיק בקרקע כדין (הבעלים) רשאי וזאת תוך 30 יום מיום "שתפסו לו הקרקע" להשתמש בכוח סביר על מנת למנוע הסגת גבול.

בתים משותפים:

הצמדת חלק מהרכוש המשותף: ככלל הצמדת חלק מסוים מהרכוש המשותף (חניה/מחסן) טעונה הסכמת כל בעלי הדירות בבניין.

החלטות בבית המשותף – כאשר מדובר על שימוש סביר, כל בעל דירה רשאי לבצעו בשטח הרכוש המשותף. לדוגמא : חניה מזדמנת או חנית אורחים/ שתילת פרחים בגינה וכו.

כאשר עלולה להיווצר פגיעה בקניינו של אחד השכנים כתוצאה מאותו שימוש בשטח הרכוש המשותף, הרי כי עליכם לקבל את הסכמת אותו בעל דירה שנפגע, ואין צורך בהסכמת שאר בעלי הדירות.

מבלי להיכנס לעובי הקורה יצוין ממעוף הציפור כי קיימות בחוק אופציות של שיקום בית משותף שנהרס, כאשר לצורך בנייתו המחודשת של אותו בניין שנהרס יש דרישה חוקית בהסכמת 3/4 בעלי הדירות מהרכוש המשותף שצמודים לדירותיהם.

כאשר נתקלים בסרבן בבניין אשר אינו מעוניין בשיקום המבנה, רשאי המפקח על המקרקעין ולבקשת אותם 3/4 שהסכימו,  להטיל סנקציות שונות על הסרבן על מנת לממש ולאפשר את ביצוע השיקום.

*** האמור במאמר זו אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני ונותן מבט כללי על הנושא.