קונים דירה על הנייר ?
הנושא הראשון שכדאי להקדיש לו את תשומת הלב הוא החברה ממנה קונים את הדירה.
המצב במציאות הוא שהרוכשים הפוטנציאלים עומדים מול מגרש חול, שספק אם החלה בו עבודה כלשהיא. רגע לפני שרוכשים את דירת החלומות המוצגת ע"י היזמים ואנשי המכירות שלהם בצורה הטובה ביותר. ישנן מספר שאלות שמומלץ מאד לקבל עליהם את התשובות.
חשוב מאד לבדוק את מצבה של החברה, אחת הדרכים לעשות זאת היא על ידי הוצאת דו"ח מרשם החברות שיכול ללמד על שעבודים שונים ו/או אי אלו התחייבויות המוטלים על החברה .
אפשרות נוספת היא לנסות לדלות מידע על מצב החברה ע"י חיפוש פשוט בפרסומי אינטרנט שונים. כמו כן כדאי לבדוק פרויקטים נוספים אותם החברה היזמית כבר סיימה לבנות, דבר שיכול ללמד על איכות הבנייה והגימור.
ככלל החברה עמה אתם מעוניינים להתקשר בעסקת רכישת הדירה וכן הקבלן שבונה אותה הם שתי גופים שונים.
ולכן לא פחות חשוב לבדוק גם את איכות הבניה של הקבלן המבצע בפרויקטים אחרים בהם עבד. עוד חשוב לבדוק את היציבות הפיננסית של הקבלן ואת סוג סיווג הבניה שלו כדי לוודא התאמה לפרויקט הנבנה.
החברה היזמית שהציגה את הפרויקט וחתומה עליו היא זאת שאחראית מול הרוכשים ולכן חשוב לוודא בחוזה שלא תהיה לה את האפשרות "להעביר" את האחריות לגוף אחר.
בנוסף יש לבדוק את הזכויות שיש לקבלן בקרקע, כלומר, יש לבדוק האם הקבלן רשום כבעלים בלשכת רישום המקרקעין או שהוא בעל זכות חכירה מול מנהל מקרקעי ישראל . במידה ומדובר באפשרות השנייה יש לדרוש עיון בחוזה החכירה של הקבלן מול המנהל וכן לבדוק שהקבלן שילם את כל התשלומים הנדרשים.
נושא חשוב נוסף שכדאי לברר הוא הבטחת כספיכם במידה והיזם או הקבלן יפשוט רגל או במידה ולא תהיה לו אפשרות להשלים את בניית הפרויקט מחמת סיבה כזו או אחרת.
ככלל הבטוחה המומלצת ביותר לרוב היא מתן ערבות בנקאית, שהרי שאר הבטוחות עלולות להיות לא כל כך אפקטיביות ולגרור אחריהן הוצאות נוספות מצד הרוכשים.
עוד נושא שדורש בדיקה קפדנית הוא מועד מסירת הדירה. יש לוודא שמועד זה תואם למועד שהובטח לקונה .בנוסף יש לבדוק בהתקשרות עם הקבלן מה זמן המקסימום לאיחורים במסירת הדירה. על דרך הכלל תקופה של חודשיים – שלושה נחשבת לתקופה סבירה. יש גם צורך לוודא שהקבלן מתחייב לשלם פיצויים לפי החוק במידה והמסירה תתאחר. לגבי גובה הפיצוי, במידה של איחור, יש לעמוד על כך שגובה הפיצוי יהיה מקביל למחיר שכ"ד חודשי של הדירה הנרכשת.
עסקה לרכישת דירה, היא העסקה המשמעותית ביותר ברוב חייהם של המשפחות והיחידים בישראל כיום. ולכן, מומלץ לרוכשים לשכור שירותיו של עו"ד הבקיא בתחום כדי לשמור ולהגן על זכויותיהם כרוכשים. שכן על אף שהרוכשים משלמים שכ"ט של בין 1%-2% לעו"ד של הקבלן . אין לעו"ד של הקבלן שום חובת נאמנות או זהירות כלפי הרוכשים זולת רישום הערת אזהרה וכן רישום של הפרויקט הנבנה כבית משותף. ולכן כשמציגים לכם כרוכשים חוזה בין 15 עמודים ויותר אשר הוגש גם לרוכשים האחרים ברור לכם שידכם אינה על העליונה. יחד עם זאת, כאשר עומד לרשותכם עו"ד מהתחום ניתן יהיה להגיע ביתר קלות לשינויים בהסכמים מול החברה או הקבלן שבונה את הפרויקט.
*** האמור במאמר זו אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני ונותן מבט כללי על הנושא.